【法拍常識】不點交變點交? 哪些方法可適用? 哪些情況可排除?

一般法院查封物件時，只要當下有租約或有租客的情況一律都是不點交。

法院只會依當下查封時所看到的、聽到的訊息公布在法拍訊息上，接收到的訊息是真?是假?都要由拍定人自行查明。

民法425條 : 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

因為民法425條規定，買賣不破租賃，但只要租約超過5年或沒有定期限的租約未經公證還是會被排除其租約。

 

另外還有一條民法866條可排除租約

民法866條 : 不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因而受影響。

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。

 

所有的債權人比任何人還擔心錢要不回來或標不到好價錢，所以為了保障債權人，在設定抵押權前的租約一律排除，可申請變點交。

另外，若在設定抵押權當下，若債務人欺騙債權人的情況，債權人為了保障自己的權益，會在貸款聲明書中要求貸款人切結房屋無出租、無增建聲明書，保護其債權。

 

最近法拍屋的常態是衝上標的情形，大部份都是第一拍、第二拍都是不點交，直到債權人去排除租約後變點交，常常會標的比第一拍的價錢還高，或是接近第一拍的價錢，

這就是這篇探討的怎麼從不點交變點交。

 

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